史诗级救市!这个特大城市,打响第一枪
文|凯风
史诗级救市,呼之欲出?
(资料图片仅供参考)
01
打响第一枪的,不是北上广深,而是这个特大城市。
日前,郑州出台“楼市15条”新政,率先取消“认房又认贷”,暂停住房限售政策,鼓励商业银行降低存量房贷利率,青年人、多子女家庭购房减免契税等政策。
这是重要会议首提“房地产市场供求关系发生重大变化”之后,首个出台系统性楼市松绑政策的大城市。
同时,自住建部提出落实“认房不认贷”、降低存量房贷利率之后,郑州也成了第一个全面响应并率先吃螃蟹的省会城市。
这还没完,就在一天之后,郑州再发楼市第二支利箭,公积金贷款购房新房,首付比例降低到20%,二手房最低首付调整为30%。
显然,如果说房贷利率关乎的是买房成本,那么首付比例直接影响的就是加杠杆的规模。
就在郑州打响第一枪的同时,另一个特大城市,南京也跟上了。
日前,南京出台楼市八条新政,提出对购买新建商品住房实施补贴,对集体土地房屋征收推行房票安置。
事实上,房票安置不是新鲜事物,不仅在七八年前的棚改货币化中早已出现,而且去年初就由郑州率先重启。
2022年初,郑州曾出台“19条”楼市新政,全面松绑限购限贷,且重提推行货币化安置政策,一石引发千层浪。
虽然这些政策对市场影响相对有限,但“房票”模式随后得到20多个城市响应,或将成为新一轮楼市托底的标配。
从零门槛落户,到补贴青年人、多子女家庭购房;从暂停三年限售,到取消“认房又认贷”;从公积金2成首付,到降低存量房贷利率,再到部分区域取消限购……
新一轮楼市大松绑,比想象中来得还更快一些。
02
为何又是这个特大城市?
作为强二线城市,郑州是过去10年增长最猛的城市之一。
GDP先后赶超沈阳、大连、东莞、佛山等地,稳居TOP20城市之列。
同时,郑州也是人口增长最猛的城市之一。
2010年到2022年,郑州常住人口从862万增加到1283万人,不仅跻身特大城市之列,而且一度成功挑战中部人口第一城之位。
经济底子不错,人口并未滑坡,为何如此着急“救市”?
这要从上一轮“涨价去库存”和“棚改货币化”说起。
2015年以来,郑州开启了声势浩大的城中村改造工程。借助涨价去库存和棚改货币化的助力,当地房价曾经一年大涨40%以上。
然而,棚改终有尽头,大拆大建的模式也难以持续。当拆迁户带钱入市之后,拆迁腾挪出的大量土地又会变成新的巨量库存。
所以,自2018年以来,郑州楼市就陷入横盘,房价持续走低,市场热度早已不复以往。
根据国家统计局发布的数据,今年1-6月,郑州二手房价同比去年下降4.7%。
另据克尔瑞等机构提供的数据,郑州住宅整体均价15049元/平方米,同比降幅6.1%。
市场成交热度下降,楼市高库存问题卷土重来。
数据显示,目前郑州新房库存达1637万方,去化周期约为17个月,虽然相比去年的35个月大幅收窄,但仍处于供过于求的状态。
雪上加霜的是,去年以来,受制于大环境影响,各地问题楼盘层出不穷,“保交楼”成了事关大局的第一要务,郑州也不例外。
据CEIC统计,高峰时期,仅郑州一个城市,涉及停工、延期等的待交付问题项目就一百多个,保交楼的压力空前巨大。
为此,早在去年,郑州就率先发起“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案,如今,多数楼盘都已复工乃至交楼,但仍有部分陷入僵局,亟待市场转向来破局。
房地产走弱,不仅给经济带来了显而易见的拖累,而且还经由卖地收入,影响了各地的实际可支配财力,进而波及地方债务的可支付能力。
以郑州为例,2021年和2022年,当地房地产开发投资分别下降10%、18%,今年一季度再度下降8.1%,对经济的拖累可想而知。
所以,无论是稳楼市的需要,还是经济稳增长的需求,打响松绑第一枪,都不是没有理由的。
显然,一旦郑州等城市“闯关”成功,楼市松绑将会席卷而来。
03
这一轮楼市大转向,影响究竟有多大?
众所周知,这一轮楼市调控拥有五大核心工具:
一是限购,二是限贷,三是限售,四是限价,五是房地产税。
在政策工具箱中,房地产税主要管理的是预期,虽然一直未能落地,但作为悬在炒房客头顶最大的一把利剑,其效果不容低估。
当然,房地产税虽是大势所趋,迟早都会落地,但也要顾及对经济及楼市大环境的冲击,不会贸然上马,这从房地产税试点的推迟就可见一斑。
与之对比,有楼市“四限”政策之称的限购、限贷、限售、限价,几乎都已出现实质性松动,在不同城市完成了不同侧面的突破。
这其中,最核心的当属限购政策。
虽然直到今天还没有一个超大特大城市,敢于直接宣称取消限购,但限购在很多地方基本上名存实亡。
究其原因,限购以户籍作为门槛,而几乎所有弱二线及三四线城市都已实现“零门槛落户”,可谓大门洞开。
即使是在户籍门槛相对森严的一线城市,以抢人之名出台的各种购房红利也是屡见不鲜,所以取消限购对市场带来的积极效应不容高估。
事实上,史上最严楼市调控,覆盖的城市只有一二十个,几乎所有三四线城市都处于“裸奔”状态,本来就没有任何限制,自然也不存在大松绑带来的利好。
再退一步讲,即使这些横亘在房地产之上的所有限制,都迅速土崩瓦解,楼市是否就能迅速反弹,再创全国普涨的热潮?
04
历史不会简单重复上演。
回顾历史,过去20多年的楼市上行史,房地产遭遇了三次低谷,一次是2008年,一次是2014-2015年,最近的一次则是2022年-2023年。
有意思的是,这三次房地产低谷,几乎都是相隔7年时间,但问题的根源却截然不同。
2008年,是全球金融危机余波所及。四万亿大投资就足以力挽狂澜,2009年-2011年全国楼市出现了普涨浪潮。
2015年则是高库存带来的巨大压力。最终借助5次降准降息+棚改库存化+涨价去库存的组合拳,全国房价迎来普涨浪潮。
这一次更为深远。
既有基本面见顶的因素,也不乏房地产高杠杆、高负债、高周转模式负面效应的集中爆发,更有超预期事件的冲击,形势更为复杂,想要逆转付出的代价更为高昂。
更关键的是,这一次楼市面临的大环境与过去几次都截然不同。
且不说居民杠杆率有多高,居民收入能否覆盖债务,如今的经济、城镇化、人口格局,与7年前和14年前不可同日而语,而全民预期也发生了巨大变化。
所以,同样的楼市松绑,同样的刺激政策,在不同的环境下,效果截然不同。
更关键的是,如今楼市所遭遇的困局,调控政策不是替罪羊,而取消调控同样也不是救命稻草,一切都要回归到基本面上来。
当务之急,是避免房地产硬着陆,避免房地产持续下行拖累经济,进而引发更大的金融风险。
让房地产回归其本来位置,回归一个正常的产业,不要寄望于新一轮暴涨了。
关键词:
相关阅读
-
史诗级救市!这个特大城市,打响第一枪
史诗级救市!这个特大城市,打响第一枪,限购,房价,限贷,救市,存量房,楼 -
我们一边往前走, 一边怀念过去
哪个年轻人不喜欢怀旧?怀旧的意义就在于那些日子我们再也回不去了,小 -
沙特土豪向我们借钱,而且借的还是人民...
沙特土豪向我们借钱,而且借的还是人民币?这是什么情况?,石油,美国, -
活跃深圳证券交易市场座谈会召开,释放...
活跃深圳证券交易市场座谈会召开,释放了哪些信号,深圳市,证券市场,国 -
【盘中播报】27只A股封板 非银金融行业...
证券时报& 183;数据宝统计,截至下午13:58,今日沪指涨幅0 49%,A股成 -
南网能源:公司尚未开展超导材料技术的研究
南网能源:公司尚未开展超导材料技术的研究 -
格力空调不制冷了怎么回事(格力空调不...
来为大家解答以上问题,格力空调不制冷了怎么回事,格力空调不制冷很多 -
康欣新材:公司130余万亩森林资源体量庞...
康欣新材在互动平台表示,公司密切关注碳排放权交易市场,尤其是CCER森 -
安信证券给予盐津铺子买入评级 产品渠...
安信证券08月03日发布研报称,给予盐津铺子(002847 SZ,最新价:81 96 -
全新2021梅赛德斯奔驰迈巴赫S级轿车被誉...
自2021年梅赛德斯S级轿车以一流的技术和新型电动化动力总成首次亮相以 -
安全潜水作业手册(关于安全潜水作业手册...
,你们好,今天0471房产来聊聊一篇全潜水作业手册,全潜水作业手册简述 -
星洲康派克(康派克)
来为大家解答以上问题,星洲康派克,康派克很多人还不知道,现在让我们 -
国家开发银行上半年新增人民币贷款完成...
国家开发银行上半年新增人民币贷款完成年度计划的71% 【国家开发银 -
【会员动态】启明信息与工大智研合作签...
2023年7月27日,启明信息技术股份有限公司(以下简称“启明信息”)... -
蔓越莓蛋奶冰激凌(关于蔓越莓蛋奶冰激凌...
,你们好,今天0471房产来聊聊一篇越莓蛋奶冰激凌,越莓蛋奶冰激凌简述 -
台风抱团出没,台风天真就不能用空调了?
7月28日,今年第5号台风“杜苏芮”(Doksuri)在福建晋江沿海登陆,尽 -
蔓越莓酸奶棒冰(关于蔓越莓酸奶棒冰简述)
,你们好,今天0471房产来聊聊一篇越莓酸奶棒冰,越莓酸奶棒冰简述的文 -
如何把一个单品打造成一个爆款产品呢?...
如何把一个单品打造成一个爆款产品呢?二二裂变快速吸粉引流这篇文章是 -
铝深加工产业示范基地
邹平市魏桥铝深加工产业园是邹平市全力打造的国有招商引资平台,自2017 -
商丘学院应用科技学院官网入口(商丘学...
导读1、商丘应用科技学院是商丘学院(校址:河南省商丘市)的一个两级